Размещение в апартаментах, предоставляемых гостиницами, стало одним из востребованных вариантом временного проживания. Напомним, что апартаменты – это оборудованные квартиры, относящиеся к нежилым помещениям коммерческого пользования.
При этом гостиницы, имеющие апартаменты в нежилом здании, наряду с иными собственниками помещений несут расходы на ремонт общего имущества здания.
В статье рассмотрим вопрос признания гостиницей расходов на ремонт общего имущества путем заключения посреднического договора с одним из собственников, выступающим агентом от своего имени на основании соглашения собственников.
Гостинице как собственнику апартаментов в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания (п. 4, 5 ст. 287.5 ГК РФ). При этом гостиница соразмерно своей доле собственности обязана нести расходы по содержанию и сохранению общего имущества этого здания, включая затраты на капитальный ремонт.
Учитывая, что вопросы финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в нежилом здании законодательством не урегулированы , они могут определяться соглашением собственников этого здания (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Названным соглашением собственники помещений и апартаментов могут установить, что в целях проведения капитального ремонта общего имущества нежилого здания необходимо заключить посреднический договор с одним из собственников, который будет выступать в качестве агента в интересах всех собственников. Агенту может быть поручено заключение от своего имени, но за счет каждого собственника – принципала, договора с подрядной организацией на выполнение определенного вида ремонтных работ (письма Минфина России от 14.03.2014 № 03-07-15/11221, от 02.08.2013 № 03-07-11/31045).
Финансирование собственниками-принципалами капитального ремонта может осуществляться пропорционально их доле собственности, что подлежит отражению в заключаемых агентских договорах. Для определения агентом денежных средств, подлежащих получению от собственников-принципалов до начала ремонта, в договоре с подрядной организацией следует согласовать предварительную смету расходов. Если по факту выполнения работ стоимость ремонта будет отличаться от сметы, дополнительные расходы подлежат возмещению собственниками-принципалами, а излишне полученные средства возвращаются собственникам-принципалам за вычетом агентского вознаграждения.
Оформление агентских взаимоотношений позволит каждому собственнику получить документы, подтверждающие его часть расходов на капитальный ремонт общего имущества нежилого помещения, и счет-фактуру, являющийся основанием для вычета части «входного» НДС, предъявленного подрядной организацией.
Агент будет оформлять соответствующий отчет в адрес каждого принципала с указанием суммы расходов на ремонт, приходящихся на этого конкретного собственника, с приложением заверенной агентом копии акта о приемке выполненных работ, подписанного и агентом, и подрядной организацией.
Счет-фактура, полученный агентом от подрядной организации, будет перевыставляться собственникам-принципалам с соблюдением требований постановления Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость», в частности, с указанием наименования подрядной организации. Однако стоимость ремонтных работ каждому собственнику-принципалу будет указываться в размере, приходящемся на его долю собственности в нежилом здании (письмо Минфина России от 02.08.2013 № 03-07-11/31045).
Возможность агента не признавать для целей налогообложения в составе доходов суммы, полученные от других собственников-принципалов на проведение капитального ремонта, за исключением его агентского вознаграждения, предусмотрена пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ. Применение указанной нормы подтверждается письмом Минфина России от 22.10.2021 № 03-03-07/85491.
Таким образом, для подтверждения и признания гостиницей расходов на капитальный ремонт общего имущества для целей налогообложения требуется:
- заключение посреднического договора с одним из агентов-собственников (на основании соглашения с собственниками нежилого здания, включая саму гостиницу);
- поручение агенту заключения от своего имени договора на проведение конкретных ремонтных работ;
- получение от агента отчета и счета-фактуры.
Специалисты МКПЦН-Консультант оказывают консалтинговые услуги по налогообложению и бухгалтерскому учету, предоставляют юридические услуги различной направленности, в том числе компаниям гостиничного сектора.
